2)   REALITNÍ PORADNA

Otázky týkající se družstevních bytů

A)   Chystám se koupit družstevní byt. Zajímá mne, kdy nabývá účinnosti převod členských práv a povinností?

Smlouva o převodu členských práv a povinností nabývá účinnosti dle § 230 obchodního zákoníku, dnem předložení bytovému družstvu nebo datem pozdějším uvedeným ve smlouvě. převodce má ze zákona pouze oznamovací povinnost, což znamená, že převod členských práv a povinností nepodléhá schválení bytového družstva. Pokud by navíc strany smlouvy nechtěly družstvu smlouvu z nějakého důvodu předložit, má tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství družstvu to, že družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

B)   Může bytové družstvo ve svých stanovách podmínit převod práv a povinností souhlasem orgánů družstva?

Jsem přesvědčeni, že smluvní převod členských práv a povinností spojených s členství v bytovém družstvu nepodléhá schválení družstva, neboť v obchodním zákoníku není zakotvena možnost, aby družstvo podmíňovalo (omezovalo) převod práva a povinností svým souhlasem.

Otázky týkající se pronájmu nemovitostí

A)   Jakou mám požadovat kauci při pronájmu bytu a jak získám jistotu, že nájemce bude včas a řádně platit nájem.

Před uzavření nájemní smlouvy s nájemcem doporučujeme požadovat doložení výše příjmu nájemce a případné reference z předchozího bydliště, to možná dává větší záruky, než vyoká kauce. Nájemce však samozřejmě nemá žádnou zákonnou povinnost takové to skutečnosti pronajímateli dokládat - musí s tím dobrovolně souhlasit a je to tudíž věcí dohody při vyjednávání uzavření nájemní smlouvy.

Obvyklá výše kauce u nájmu bytů se pohybuje od 1 do 2 měsíčních nájmů. Neúměrně vysoká může odradit mnoho i kvalitních zájemců o pronájem.

B)   Je pravda, že pokud uzavřu nájemní smlouvu na dobu učitou - např. 1 rok, že se tato smlouva za určitých podmínek automaticky prodlužuje o sjednané období?

Ano, pokud se dobrovolně po uplynutí sjednané doby, tedy ve Vašem případě 1 roku, z bytu nevystěhujete a pronajímatel nepodá do 30 dnů od uplynutí doby nájmu žalobu na vyklizení, nájem se ze zákona prodlužuje o další 1 rok - slovy zákona: ,,nájemní smlouva se za týchž podmínek obnovuje". Doba jednoho roku je maximálně možná doba, o jakou se nájem může takto prodloužit (obnovit). Pokud byste však měl nájem sjednán např. pouze na 6 měsíců, obnoví se Vám takto nájem právě o tuto sjednanou dobu nájmu - tj. o dalších 6 měsíců.

C)   Nájemce požaduje přihlášení k trvalému pobytu do bytu, který vlastním. Je to riskantní?

Nemusíte se ničeho obávat, tímto úkonem nevznikají nájemci žádná užívací práva k bytu. Jedná se čistě o záležitosti úřední evidence obyvatel. Navíc má vlastník bytu právo navrhnout zrušení trvalého pobytu nájemce v bytě, pokud nájem bytu zanikne a nájemce přestane byt užívat. O zrušení rozhodne příslušný obecní (městský) úřad s rozšířenou působností, který má ve své agendě tzv. ohlašovny.

Otázky týkající se koupě a prodeje nemovitostí

A)   Našli jsme si rodinný domek, který bychom rádi koupili. Jak se prokazují vlastnická práva k nemovitostem? Bojíme se, abychom nebyli podvedeni.

Vlastnická práva lze prokázat aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, jež musí být opatřen kolke a razítkem příslušného katastrálního úřadu.

Rovněž dbejte, aby na listu výpisu z katastru nemovitostí v části ,,C" - ,,Omezení vlastnického práva" nebylo zapsáno nějaké právo třetí osoby, s kterým byste nesouhlasilli (např. zástavní právo pro banku, věcné břemeno užívání nemovitostí pro třetí osobu apod.)

Konečně si dejte pozor, aby na výpisu z katastru nemovitostí nebylo u nemovitostí vyznačeno ,,P". Toto označení avizuje nějakou - v katastru nemovitostí dosud nezapsanou - změnu práv a povinností vztahujících se k nemovitostem.

B)   Našel jsem si pozemek. Majitel tvrdí, že se jedná o pozemek vhodný pro výstavbu rodinného domku. Jak a kde si to mohu ověřit?

Většina větších obcí má vypracovaný územně plánovací dokumentaci, mezi veřejností známou jako tzv. ,,územní plán". Tato územně plánovací dokumentace poměrně přesně určuje možnosti využití pozemků v dané obci. Požadujte proto od stavebního úřadu v dané obci (městě) potvrzení o možnosti výstavby rodinného domku. Rovněž je důležité ověřit si u správců inženýrských sítí (např. SČE, SČVaK, SČP), zda se je možné připojit k těmto sítím. Sama existence inženýrské sítě v blízkosti pozemku (např. obecní vodovod a kanalizace) ještě neznamená, že to možné je - sítě mohou mít např. nedostatečnou kapacitu. Od všech správců sítí lze rovněž získat předběžné vyjádření v tomto směru. Samotné označení stavební pozemek na výpisu z katastru nemovitostí tedy nestačí - a naopak, pokud je pozemek označen jako louka, neznamená to ještě, že se v blízké budoucnosti nemůže stát stavební parcelou.

Úplnou jistotu však budete mít, jakmile Vám, nebo majiteli pozemku, vydá příslušný stavební úřad tzv. územní rozhodnutí na stavbu rodinného domku na daném pozemku. To však následuje až po územním řízení, ke kterému se vyslovuje celá řada orgánu veřejné moci (tzv. dotčené orgány) a dalších subjektů. 

C)   Bydlím v domě, v kterém má každý z majitelů svůj byt ve vlastnictví. Soused má dva velké sklepy a nabízí mi, že od něj mohu odkoupit. Jak mám postupovat?

Soused Vám vlastně nabízí nemožné. Sklep tvoří příslušenství bytu. Se sklepem s proto nedá takto "obchodovat",neboť ve Vašem případě zřejmě k vlastnictvím bytu souseda přináležejí 2 sklepy a k Vašemu žádný. Je to stejné, jako by Vám soused chtěl prodat svoji kuchyni nebo ložnici. Věc je proto možné řešit dlouhodobým pronájmem sklepu (jako části bytu) nebo věcným břemenem, které by bylo zřízeno ve prospěch vlastníka Vašeho bytu a každý jeho nabyvatel by měl oprávnění sousedův sklep užívat.

D)   Co přesně znamená, když je na výpisu z katastru nemovitostí u nemovitosti vyznačeno "P"?

Jedná se o takzvanou "plombu", která znamená změnu právního vztahu. V praxi to znamená, že probíhá například změna vlastníka, věcného břemene, zápis zástavního nebo jiného věcného práva. Doporučujeme zjistit, čeho přesně se vyznačená plomba týká. Základní informace o tom je možné rovněž získat prostřednictvím sítě internet a to na www stránkách Českého úředu zeměměřického a katastrálního v sekci Nahlížení do katastru nemovitostí, v které jsou základní informace o probíhajících řízeních ke všem nemovitostem v ČR.

E)   Chci koupit byt, který je ve vlastnictví jiné osoby. Kdo platí daň z  převodu nemovitosti?

Při převodu jakékoliv nemovitosti vzniká daňová povinnost vždy prodávajícímu (vyjma zvláštních případů -- např. při koupi nemovitosti od správce konkursní podstaty -- v tomto případě platí daň kupující). Pouze pokud prodávající daň včas nezaplatí, může finanční úřad zaplacení daně požadovat po kupujícím, který za uhrazní daně ze zákona ručí.

V případě pochybností o tom, že prodávající daň opravdu zaplatí, doporučujeme sjednat deponování části kupní ceny, která odpovídá výši dani z převodu z nemovitosti (výše daně se dá určit i před uzavřením smlouvy -- činí 3% z kupní ceny nebo znaleckého odhadu -- podle toho co je vyšší) v bankovní, notářské či advokátní úschově. Schovatel část kupní ceny vyplatí buď přímo finančnímu úřadu na uhrazení daně nebo prodávajícímu po té, co prokáže zaplacení příslušné daně.

F)   Co je to předkupní právo?

Předkupní právo je povinnost vlastníka věc nabídnout pro případ, že ji chce prodat, osobě, která je z předkupního práva oprávněna, a to za cenu, kterou nabízí někdo jiný (zájemce o koupi) nebo za cenu určenou ve smlouvě, z které předkupní právo vyplývá. Přímo ze zákona mají předkupní právo k věci spoluvlastníci.

G)   Můžeme prodat náš rodinný domek, pokud jsme jště nsplatili bance úvěr na koupi domku a náš domek je zatížen zástavním právem ve prospěch banky?

Ano. V takovém případě si vyžádejte od banky, v jejíž prospěch je nemovitost zastavena, písemné stanovisko o aktuální výši závazků z nesplaceného úvěru k datu předpokládaného prodeje. Stanovisko by mělo rovněž obsahovat potvrzení banky, že po uhrazení závazku z úvěru dojde k výmazu zástavního práva. Při takovýchto prodejích se obvykle zaplacení části kupní ceny - ve výši rovnající se závazku z úvěru - sjedná ve prospěch banky, která má na převáděné nemovitosti zřízeno zástavní právo.

Před prodejem takové to nemovitosti doporučujeme zkontrolovat Vaší úvěrovou smlouvu a ověřit si možnost předčasného splacení úvěru. U starších typů úvěru bývá předčasné splacení hypotéky při prodeji objektu sankciováno. Banka Vám může takovou to sankci zcela nebo částečně odpustit.

H)   Jsem nájemníkem bytového domu s šesti byty. Budeme celý dům kupovat do podílového spoluvlastníky s několika dalšími nájemníky. Co pro nás spoluvlastnictví domu znamená?

Podílové spoluvlastnictví není v takovém to případě příliš vhodná forma práv k bytu v domě. Koupí spoluvlastnického podílu se totiž nestáváte vlastníkem konkretního bytu v domě. U spoluvlastnictví obecně platí princip majority a většinový spoluvlastníci tudíž rozhodují o tom, jak bude celý dům využíván. Proto se spoluvlastníci, kteří mají většinový podíl, mohou rozhodnout o tom, že nebudete užívat "Váš" byt a podat vůči Vám žalobu na vyklizení.

Další nevýhodu spoluvlastnictví je to, že při prodeji spoluvlastnického podílu musíte tento podíl přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům (zákonné předkupní právo). Rovněž prodejní cena spoluvlastnického podílu s největší pravděpodobností nedosáhne výše ceny, jež lze dosáhnout při prodeji konkrétního bytu. Spoluvlastnický podíl rovněž není přijatelný pro většinu bankovních domu jako zástava.

Proto doporučujeme preferovat koupi bytu, který je ve vlastnictví konkrétní osoby (osob) a je vymezen jako jednotka bytu dle zákona 72/1994 Sb.

Někdy však při koupi domů s byty od obcí (měst) se není možné -- s ohledem na podmínky prodeje stanovené obcemi (městy) -- vyhnout koupi domu s byty do spoluvlastnictví. V takovém případě doporučujeme urychleně po takové to koupi vymezit v domě jednotky bytů dle zákona 72/1994 Sb. Toho lze docílit dohodou spoluvlastníků domu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví formou vymezení jednotek bytu v domě.

I)   Chceme prodat rodinný domek. Jak určíme jeho cenu? Musíme si nechat zpracovat znalecký posudek?

Cenu nemovitosti strany kupní smlouvy sjednávají dohodou, aniž by v tom byly jakkoli omezovány právními předpisy (s některými vyjímkami - např. pokud je jednou ze stran stát nebo státní subjekt).

Pro vyjednávání výše ceny je vhodné znát tržní hodnotu nemovitostí -- tj. cenu v místě a čase obvyklou. Tržní hodnotu lze nejlépe zjistit porovnáním s cenami podobných nemovitostí, jejichž prodej v dané lokalitě byl již realizován v období uplynulých cca 12 měsíců.  

Pro určení ceny nemovitosti není nutné a většinou ani vhodné vycházet ze znaleckého posudku. Ten většinou vychází z nákladové metody ocenění, do které se tržní hodnota nemovitosti nepromítá, a proto se cena zjištěna dle znaleckého posudku může značně lišit od ceny tržní.

Znalecký posudek je nutné si opatřit pouze pro účely přiznání k dani z převodu nemovitosti (měl by jej opatřit prodávající). Znalecký posudek doporučujeme vypracovat až v okamžiku, kdy je Vám znám konkretní zájemce o koupi nemovitosti. Znalecký posudek nesmí býti starší jak 6 měsíců od data prodeje..

J)   Chci prodat ideální polovinu rodinného domu za 800 000Kč. Do jaké lhůty se musí vyjádřit spoluvlastník druhé poloviny? Musí být pro něj prodejní cena shodná s odhadní či je možné nabídnout mu odprodej podílu za 800 000 Kč, za kterou zamýšlím svoji polovinu prodat třetí osobě?

 Prodáváte-li spoluvlastnický podíl na rodinném domě, má druhý spoluvlastník předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (zejména příbuzný v přímé řadě, sourozenec a manžel). Při existenci předkupního práva musíte učinit spoluvlastníkovi písemnou nabídku ke koupi celého Vašeho spoluvlastnického podílu na nemovitosti za cenu, kterou Vám nabízí zájemce o Váš spoluvlastnický podíl. Osoba oprávněná z předkupního práva je však povinna vyplatit nemovitost  do dvou měsíců od obdržení nabídky. Nezaplatí-li tato oprávněná osoba v této lhůtě cenu uvedenou v nabídce, předkupní právo přestává vůči Vám působit a Váš spoluvlastnický podíl je "volný". Prodejní cena v nabídce musí být shodná s cenou, jakou Vám nabízí zájemce o koupi spoluvlastnického podílu ve Vašem případě zřejmě těch 800 000 Kč. Avšak nevyužije-li spoluvlastník svého předkupního práva, nemůžete následně prodat svůj spoluvlastnický podíl Vašemu zájemci za nižší cenu, než jste uvedl v nabídce spoluvlastníkovi, tedy např. za 500 000 Kč.

K)   Zdědili jsme s bratrem po rodičích rodinný domek a každý máme spoluvlastnický podíl o velikosti 1. V domě nikdo nebydlí a já chci proto dům prodat nebo pronajmout. Bratr však se mnou odmítá jednat a je v této záležitosti zcela pasivní. Jaké mám jako spoluvlastník možnosti?

Dá se říci, že podílové spoluvlastnictví funguje pouze, když spoluvlastníci jednají ve shodě a jsou schopni se dohodnout na užívání, správě či prodeji společné věci, případně, když nějaký spoluvlastník -- či více spoluvlastníků, kteří jsou schopní se dohodnout -- mají většinový podíl. Situace dvou spoluvlastníků se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1, kteří nejsou schopni se dohodnout, je situací patovou.